„Doba se mění a s ní se logicky mění i požadavky zákazníků na průmyslové a logistické nemovitosti,“ říká Jaroslav Kaizr. Katalyzátorem změn je podle něj podobně jako v jiných oborech cena. „Nová výstavba postupně vyčerpává zásobu volných pozemků určených k průmyslové výstavbě a tím roste tlak na zvýšení cen prostoru v nových, ale i ve starších halách. Uživatelé jsou nuceni se zamýšlet nad efektivním využitím prostoru a v kombinaci s rostoucími mzdovými náklady i nad produktivitou celého provozu, který v prostoru probíhá. Nemovitosti s dispozicemi umožňujícími použití technologií zvyšujících efektivitu jsou potom zpravidla opatřeny například vysokokapacitními regálovými systémy v kombinaci se systémovými vozíky, které umožňují navýšit množství zboží uvnitř skladu, nebo technologiemi zaměřenými na zrychlení obrátky zboží ve skladu,“ dodává Jaroslav Kaizr. Domnívá se, že tam, kde stačil sklad se standardními technickými parametry, bude zejména v atraktivních lokalitách v nejbližší době na pořadu dne kompletní rekonstrukce, při které z původní nemovitosti zůstane v lepším případě jen základová deska, na níž vyroste úplně nový objekt – nejspíše postavený „na míru“ novému uživateli.
Právě nárůst podílu průmyslových a logistických nemovitostí postavených a vybavených podle zadání jejich nájemce ve srovnání s těmi typizovanými je podle Jaroslava Kaizra jedním z trendů posledních let. „Tento trend jde ruku v ruce s prodlužováním délky kontraktů mezi nájemci nemovitostí a jejich zákazníky. Zatímco ještě před pár lety byly kontrakty v průměru podepisovány na 3 roky, dnes se průměr délky nájmu posouvá nad 5 let. Větší jistota stability obchodního vztahu je podmínkou nutnou k tomu, aby bylo možné ve větší míře využít nákladné moderní technologie v provozu i v nemovitosti,“ míní Kaizr. Za těchto okolností budou vlastníci českých nemovitostí schopni – podobně jako třeba jejich britští kolegové – nabízet ve větší míře spolu s nemovitostmi i moderní služby s přidanou hodnotou, jako např. nejrůznější systémy optimalizace spotřeby elektrické energie včetně úložiště energie pro pokrytí jejích dočasných výkyvů.
Druhým podobně výrazným trendem je rostoucí zájem uživatelů a investorů o brownfieldové projekty. „Důvodů je hned několik: V první řadě je to generační výměna vlastníků nemovitostí, kdy mladší generace zaměřená na růst výnosu z nemovitosti postupně nahrazuje starší generaci fixovanou na vlastnictví. Hned poté je to mnohdy fakt, že revitalizace starších nemovitostí a souvisejících pozemků umožňuje díky moderním přístupům a dostupným technologiím účinněji napravit letité dluhy vůči místním komunitám a životnímu prostředí – zejména v oblasti nakládání s odpady, pitnou vodou či nadměrnou hlučností provozu. Tím, co já osobně ale považuji za nejvýznamnější průvodní rys tohoto trendu, je dlouhodobý setrvalý nárůst podílu e-shopů na trhu. Hvězdy tohoto oboru, jakými jsou například Zalando nebo Amazon, si správně uvědomily, že klíčem k podílu na trhu není samotný produkt, ale jeho logistika. Pochopily, že vítězem v konkurenci je ten, kdo zboží svým zákazníkům dodá ze všech nejrychleji a nejlevněji. A právě e-commerce je fenoménem, který vrací logistiku zpátky do měst. Přináší renesanci distribučních center v bezprostřední blízkosti cílových zákazníků, kterými jsou firmy všech velikostí, ale především domácnosti.“
Jaroslav Kaizr k tomu dodává, že zastaralé a nevyhovující nemovitosti v původních průmyslových a distribučních centrech nejen že komplikují použití moderních technologií nezbytných k dosažení potřebné efektivity logistických operací, které jsou v segmentu e-commerce klíčové, ale navíc dramaticky snižují hodnotu prostoru, ve kterém se tyto nemovitosti nachází. Jedinou cestou je tak většinou zásadní investice, která obnoví hodnotu prostoru a která dlouhodobě zvýší rentabilitu provozu nemovitosti i vlastního podnikání v ní. Vedlejším, ale důležitým produktem tohoto procesu obnovy je i výrazné zlepšení interakce dané nemovitosti s jejím bezprostředním okolím.
A jaká je úloha profesionálního developera a manažera moderních na míru šitých průmyslových nemovitostí? „Základem našeho přístupu ke každé zakázce je maximální celistvost v jejím pojetí: řešení šité na míru požadavkům daného zákazníka, vlastní technologie výstavby, pečlivé posouzení každé lokality, individuální přístup ke každému zákazníkovi a vlastní software nabízející nadstandardní informovanost zákazníka v průběhu celé stavby i v rámci následného provozu a údržby nemovitosti. Těžiště našich projektů je sice stále v nové výstavbě, ale současně bych rád zdůraznil, že naší specialitou jsou právě brownfieldové projekty. Zakládáme si na schopnosti úspěšně dojednávat postup v rámci těchto projektů se všemi zainteresovanými stranami, od místních komunit přes zástupce místní samosprávy až po regulátory. Cestu nám otevírá ochota hledat potřebné kompromisy a nebát se investic, které budou zvyšovat hodnotu nemovitostí v celém okolí. Zvláštní důraz dáváme na práci s vodou v území, na hospodaření s ní. Já osobně jsem přesvědčen, že hospodaření s vodou a s ostatními přírodními zdroji je jedinou cestou, jak development nemovitostí učinit prospěšným pro užší i širší okolí,“ uzavírá Jaroslav Kaizr.
