Stojíme na počátku nového roku – jaké jsou vyhlídky na trhu komerčních nemovitostí v roce 2020?
Stručně řečeno mohu říct, že letos neočekáváme žádné výrazné změny. Projevují se přirozeně určité obavy z obchodní války, Brexitu nebo elektromobility v automobilovém průmyslu, ale to je velmi podobné loňskému roku. Já osobně zaznamenávám stejný počet klientských poptávek po komerčních prostorách jako vloni. Naše společnost působí v 7 zemích po celé Evropě a obecně platí, že zájem je velmi stabilní. Mírné změny tu jsou, například koncentrace poptávky se pomalu posouvá směrem na východ.
Co je příčinou takového posunu?
Nejčastěji dostupnost pracovní síly. Výrobci, u nichž nehraje tak velkou roli umístění výrobního závodu a rychlost dodávky produktu k zákazníkům, se poohlížejí směrem na východ, kde je ještě dostupná pracovní síla za rozumnou cenu.
Co vlastně v tomto případě znamená „východ“?
Například Srbsko, východní Slovensko a Polsko, ale také východ České republiky. Morava měla velmi silný rok 2019: právě tam si řada firem vloni pronajala skladové prostory pro logistiku i výrobu, zatímco v západní části ČR se ve srovnání se situací před 2-3 lety, kdy tento region prožíval svůj boom, projevil mírný pokles poptávky. Hlavním důvodem jsou rostoucí obavy z nedostatku pracovníků. Tento problém dnes pociťují zákazníci po celé Evropě.
Na jaké regiony by se tedy měli výrobci zaměřit?
Zrovna dnes ráno jsem se o úplně stejné otázce bavil s vedoucím poradenství pro výběr lokalit evropské pobočky CBRE, abych zjistil, kde máme v nejbližší budoucnosti kupovat pozemky. Rostoucí potíže s hledáním pracovníků a posun na východ byly jedním z témat naší diskuse. Ale zajímavější byl tip, že bychom se měli soustředit i na chudší oblasti bohatých zemí, což znamená například sever Francie, regiony s vyšší mírou nezaměstnanosti v Belgii nebo Velké Británii. Právě tam se v současnosti firmy stále častěji rozhlížejí, když hledají místo pro své továrny.
A logistici?
V podstatě můžeme říct, že v logistice je to stejné. Lidé si často myslí, že logistická centra musejí ležet co nejblíže koncovému zákazníkovi. To sice platí pro e-commerce, ale ani zdaleka ne pro všechny firmy. Jednotlivý nájemci nemovitostí mají na svůj dodavatelský řetězec velice odlišné nároky. Proto jsme aktivní ve všech regionech a nabízíme různé druhy budov. Nemůže házet všechny firmy do jednoho pytle, trh je velice různorodý.
Mají na vzhled vašich budov vliv přicházející nové generace zaměstnanců a jejich odlišné představy o pracovních podmínkách?
Nejsem odborníkem na tuto oblast, ale všímám si, že lidé – a tudíž nejen nejmladší generace – požadují obecně větší flexibilitu. Zaměstnavatelé jsou pak nuceni pro své pracovníky vytvářet atraktivnější pracovní prostředí; hlavně proto, že zaměstnanci si chtějí vybírat, odkud budou pracovat. Tento trend se pomalu začíná projevovat i ve skladech, protože i tam pracuje mnoho lidí v kancelářích. Dnes můžete díky technologiím pracovat odkudkoli, kdykoli, na jakémkoli zařízení. To znamená nejen z domova, ale také z kteréhokoli místa v kancelářských prostorách vaší firmy. Snižuje se tak počet „osobních“ pracovních stolů, a naopak se rozšiřují společné prostory, kde se mohou lidé setkávat a pracovat.
Jak se dnes mění požadavky nájemníků? Zaznamenáváte například vyšší zájem o opatření pro ochranu životního prostředí?
Ano, ale musím přiznat, že ta změna je pomalejší, než bych si přál. Společnost CTP je stavební investor. To znamená, že chceme stavět budovy, o které bude zájem i za 10 až 20 let. I proto jsme se rozhodli certifikovat všech našich 293 budov v šesti zemích v rámci programu BREEAM In-Use International. CTP toho chce dosáhnout do června 2020. Snažíme se nájemníky vzdělávat v oblastech, jako je trvalá udržitelnost a efektivní využívání energií. Zároveň investujeme peníze do výstavby vysoce kvalitních prostor, které jsou energeticky úspornější, lépe izolované atd. A za to pak přirozeně požadujeme vyšší nájem. Abych byl upřímný, prodat tento koncept není úplně jednoduché. Většina firem má sice plán pro ekologičnost a společenskou odpovědnost, ale na konci dne se zaměřuje hlavně na své čtvrtletní finanční výsledky. My se na druhou stranu díváme deset až dvacet let dopředu, což nejde moc dobře dohromady. Ale poslední dobou zaznamenáváme u nájemníků zvýšený zájem o solární energii a zelené zdroje energie jako takové. A to je velmi dobrá zpráva.
A co další populární trend – digitalizace?
Ano, zájem tu samozřejmě je. Iniciativa nejčastěji přichází z naší strany. Snažíme se být o krok napřed a vědět, co budou nájemníci v budoucnosti chtít a přicházet s novými nápady. A naši nájemníci je obvykle s nadšením přijímají. Zařadili jsme například do standardní technické specifikace našich budov systém správy budovy, který nájemníkům umožňuje sledovat spotřebu energie a odhalovat slabá místa. To vám ušetří spoustu peněz. Děláme budovy chytřejší, zvyšujeme standardy a nájemník se samozřejmě může rozhodnout jít ještě dál. Mít větší kontrolu, připojit si vlastní zařízení, mít přístup do systému správy budovy v reálném čase. Technologie postupují velmi rychle, vše se točí kolem dat a jejich optimálního využití a propojování všech zařízení a systémů.
Týká se to i zabezpečení budov?
Bezpečnost je pro nájemníky extrémně důležitá. I zde se technologie neustále zlepšují a bezpečnostní prvky jsou vyvíjeny a montovány tak, aby se daly snadno propojit s ostatním zařízením a přístroji v budově. To je dnes standard.
Na trhu se pohybujete už 18 let, co je na vaší práci zajímavého a co vás nejvíce motivuje?
Už jako kluka mě vždycky zajímala myšlenka, že bych mohl ovlivňovat, jak vypadá a jak se chová svět kolem nás. To je prostě úžasná představa. V kostce můžu říct, že v naší firmě děláme mnohem více, než že jen stavíme budovy. Vytváříme prostory, ovlivňujeme prostředí, jež nás obklopuje. Vždycky jsem měl rád zeměpis, později jsem studoval humánní i hospodářskou geografii a potom přišel čas vybrat si specializaci. Zvolil jsem si nemovitosti, ačkoli jsem o nich tenkrát vůbec nic nevěděl. Ale fascinovala mě jedna věc: když někam umístíte budovu, má to vliv na život v té lokalitě – změní se její dynamika, pohyb osob, přilákáte školy, univerzity a firmy. Nemovitosti mají na geografii obrovský dopad. Proto mě tolik zajímají. A proto dělá CTP to, co dělá: protože to má tak úžasný vliv!
Vaše budovy mají vliv i na krajinu, což není vždy veřejností vnímáno úplně kladně. Může se to změnit?
Při pohledu do minulosti vidíme, že se rozhodně mění jak vnitřní, tak i vnější vzhled budov. Pravdou je, že sklady a továrny nejsou prostě z venku moc krásné na pohled. Ale rádi se zapojujeme to veřejné diskuse. Řekl bych, že teď jsme ve fázi, kdy se vylepšuje interiér budov, ve kterých lidé pracují. Nejsem si ovšem jistý, že už teď zlepšujeme samotnou krajinu. Na louce se najednou objeví „krabice“. Na tom ještě musíme zapracovat. Na druhou stranu mám pocit, že ta veřejná diskuse je často příliš negativní, a to zvláště v České republice. Vyrůstal jsem v Nizozemí, kde všem dětem ve škole „vymývají mozek“ a učí je, že obchod a logistika jsou skvělé, protože nám dávají práci. Holandsko je země obchodníků, placatá krajina plná jízdních kol, polí a šedivých mraků. Berte to tak trochu jako vtip a můj osobní názor, ale myslím, že v Nizozemí je vždycky lepší šlapat na kole mezi budovami než na holém poli – alespoň se vyhnete poryvům větru.
A jaké máte zkušenosti v České republice?
V České republice je to jiné, máte tu krásnou kopcovitou krajinu a jednoho dne se začne stavět sklad. A zpravidla je šedivý, což krajině moc nepřidá. Přesto si myslím, že přináší řadu výhod a zlepšení lidem, kteří pracují uvnitř. CTP postavila už 5 miliónů metrů čtverečních ploch, z toho více než 3,5 miliónu v této zemi, což se přímo dotklo 70 tisíc lidí. Zlepšili jsme jejich pracovní prostředí. Navíc díky tomu, že nabízíme investorům přicházejícím do České republiky atraktivní prostory, může ČR přilákat více zajímavých projektů. Když si investoři vybírají například mezi Českou republikou a Polskem a vidí, že u nás mají k dispozici moderní komerční zónu a my jsme ji schopni doručit včas, při dodržení rozpočtu a v dobré kvalitě, rozhodnou se pro tuto zemi. Tím vzniknou pracovní místa pro lidi, kteří dříve pracovali ve starých zanedbaných prostorách. Ale samozřejmě chápu, že ne všichni vnímají vnějšek nových budov kladně. Jak už jsem řekl, na to se musíme zaměřit v budoucnu.
CTP je aktivní i v menších městech a obcích…
Menší města nám dávají možnosti stát se součástí místního života, protože v našich komerčních zónách pracuje hodně místních obyvatel a vznikají silné vazby. To je jedna z důležitých oblastí, na které se soustředíme. Upřímně řečeno – někde se nám to daří lépe, jinde hůř. Vždycky to záleží na lidech. Skvělým příkladem úspěšné spolupráce je pro nás Ostrava, kde působíme již 15 let. Velmi nás podporují místní úřady, se kterými spolupracujeme na přilákání zajímavých investorů. Naše vztahy jsou vynikající.
Může se komerční zóna stát součástí místní komunity?
Přesně o to nám jde: jsme developerem – investorem a ne developerem – obchodníkem. Postavené budovy si ponecháváme ve vlastnictví a přemýšlíme v dlouhodobém pohledu. Máme velký zájem na budování dobrých vztahů s místní samosprávou, pomáhá to jejich regionu a nám to zároveň dává konkurenční výhodu ve vztahu k investorům. Každé místo má svůj příběh. Když se zde rozhodnete investovat, stane se i vaším příběhem. Je skvělé být jeho součástí. Musím ovšem říct, že ve srovnání s minulostí, kdy byla mnohem vyšší nezaměstnanost, dnes zájem jednotlivých měst o přilákání investorů dost polevil.
Mění se u obcí zájem o konkrétní druhy investorů?
Vaše vláda má vizi, že by chtěla přilákat investory, jež přinášejí vyšší přidanou hodnotu, zaměřují se na výzkum a vývoj a inovace. Nechcete už být montovnou Evropy. Taková změna není ovšem vůbec snadná. Vláda chce udělat rychlý skok, což je podle mě dost těžko možné. Pro nás i pro zájemce o investování v této zemi je to někdy až frustrující. Někteří se dozvědí, že sem nemají investovat, protože nesplňují vaše představy. Potíž je v tom, že pokud se rozhodnou pro jiné působiště a později začnou s atraktivní výrobou s vyšší přidanou hodnotu, už se do České republiky nevrátí. Přijdete o ně navždycky. Další otázkou je, co se stane s lidmi, kteří dnes pracují v těch montovnách. Oni nejsou připraveni začít dělat výzkum a vývoj. My všichni můžeme pro Českou republiku vybudovat skvělou budoucnost, ale ta změna musí být postupný proces.
Co je pro vaši práci nejdůležitější?
Všechny otázky a odpovědi nás vždy přivedli k lidem. Dnes se hodně mluví o technologiích, ale i ty fungují pouze v případě, že je podporují lidé. Právě proto se zaměřujeme na budování komunit a usnadňování života lidem. A jsme v tom úspěšní proto, že máme v týmu správné lidi.
A je obtížné takové lidi v České republice najít?
Nemáme velký problém s nalézáním správných lidí, protože jsme zajímavým zaměstnavatelem. Když studujete architekturu nebo stavební inženýrství a pak najdete práci u firmy, která staví budovy, o kterých jste se učili, je to skvělé. Schopnost najít správné lidi spočívá v tom, jestli jim máte jako zaměstnavatel co nabídnout. Jestli je umíte zaujmout. Pokud je vaše nabídka přitažlivá, nebudete mít potíže.
MB
